مقايضة التطوير بالتملك أو الانتفاع.. 3 مسارات لتجهيز أراضي الدعم السكني
طرحت وزارة البلديات والإسكان عبر منصة ”استطلاع“ ضوابط تطوير الأراضي المخططة والمخصصة لبرامج الدعم السكني، لتنظيم تنفيذ الخدمات الأساسية وتحديد 3 آليات لسداد تكاليف التطوير للمستثمرين عبر المنافسة العامة.
وأوضحت الضوابط إمكانية طرح تطوير هذه الأراضي لتزويدها بالخدمات الأساسية بعد موافقة الوزير، وفق إجراءات المادة الرابعة عشرة وأحكام المادة الثالثة عشرة من لائحة التصرف بالعقارات البلدية الصادرة بالأمر السامي رقم 40152 وتاريخ 29/6/1441 هـ.
وتلتزم الوزارة بتوضيح تفاصيل آلية السداد المعتمدة في كراسة الشروط والمواصفات لكل مشروع، لتنظيم العلاقة التعاقدية وربط الاستحقاقات بتكاليف التطوير والالتزامات المطلوبة.
وتتمثل الآلية الأولى للسداد في تمكين المستثمر من حق الانتفاع بنسبة من الأراضي المطورة لمدة زمنية محددة، مع تحديد القطع المتاحة في الكراسة وإجراء المنافسة على أقصر مدة للانتفاع.
وأوجبت الضوابط التزام المستثمر باستعمالات الأراضي ونظم البناء والتخطيط المعتمدة، وتضمين عقد التطوير وفق الفقرة ”أ“ من المادة الرابعة حكماً يقضي بأيلولة ملكية المنشآت إلى الوزارة بعد انتهاء العقد.
وتقضي الآلية الثانية بالتنازل للمستثمر عن ملكية نسبة لا تتجاوز 20% من صافي المساحة الإجمالية للأراضي بعد التطوير، مع جواز الاستثناء من هذه النسبة بالاتفاق بين وزيري البلديات والإسكان والمالية.
واستثنت الضوابط من الأراضي القابلة للتنازل القطع الواقعة على الشوارع التجارية، وأراضي المرافق العامة، والأراضي الواقعة على السواحل والشواطئ.
واشترطت الضوابط في الآلية الثانية إجراء المنافسة على أقل نسبة تملك، وتحديد مجموعة القطع القابلة للتنازل في الكراسة مع مراعاة تناسبها مع بقية قطع المخطط من حيث الموقع والإطلالة وعروض الشوارع.
وأتاحت للمستثمر اختيار القطع من بين المجموعة المحددة لتغطية تكلفة تنفيذ الخدمات، شريطة عدم تعارض اختياره مع المخطط التنظيمي المعتمد.
وأكدت الضوابط ضرورة تحديد الوزارة لآلية إفراغ الأراضي المتنازل عنها تفصيلياً، وربط الإفراغ بمراحل التطوير ومستوى الإنجاز الفعلي بعد التحقق من تنفيذ عناصر المشروع وفق الإجراءات المعتمدة.
كما أجازت للوزارة اشتراط تأجيل إفراغ أي من تلك الأراضي إلى ما بعد الاستلام النهائي لكامل المخطط المطور والتأكد من سلامة تنفيذ جميع عناصر المشروع.
وتربط الآلية الثالثة تطوير المخطط بتنفيذ وحدات سكنية لمستفيدي الإسكان التنموي مقابل التنازل عن نسبة من ملكية الأراضي للمستثمر، على أن تُسلَّم تلك الوحدات للوزارة للتصرف فيها وفق الأوجه النظامية.
واشترطت قبل طرح المنافسة إعداد دراسة للتكلفة الفعلية لتطوير المخطط والبنية التحتية والخدمات الأساسية وإنشاء الوحدات وفق مواصفات الكراسة، لتعتمد لجنة الاستثمار النسبة القابلة للتنازل.
وألزمت الضوابط الوزارة بتقييم الأرض المراد تطويرها وبناء وحدات عليها لصالح مستفيدي الإسكان التنموي قبل طرح المنافسة بالتنسيق مع مقيّم معتمد لدى الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، مع الحفاظ على سرية التقييم وعدم الإفصاح عنه للمتنافسين أو غيرهم.
وتحدد الوزارة في الكراسة نطاق أعمال التطوير، والجزء المخصص للوحدات السكنية ومواصفاتها وأعدادها الدنيا، ومجموعة القطع القابلة للتنازل المتناسبة مع بقية المخطط في الموقع والإطلالة وعروض الشوارع.
وتجري المنافسة في الآلية الثالثة على أقل نسبة تنازل عن ملكية الأراضي، أو أكبر عدد من الوحدات السكنية المسلّمة للوزارة، أو على المعيارين معاً وفق ما تحدده كراسة الشروط والمواصفات.
ويحق للوزارة إلغاء المنافسة دون أي تعويض للمتنافسين إذا قل عدد الوحدات بالعروض عن الحد الأدنى المحدد، فيما يُفرغ للمستثمر 90% من الأراضي المتنازل عنها بعد الاستلام الابتدائي للمخطط والوحدات عقب التطوير والتنفيذ، وتبقى 10% لما بعد الاستلام النهائي والتأكد من سلامة تنفيذ جميع عناصر المشروع.
وشددت الضوابط على تضمين الكراسة اشتراطات فنية ومالية للتحقق من الملاءة المالية والقدرة الفنية للمتنافسين وتحديد قيمة الضمان البنكي الابتدائي المطلوب عند المشاركة.
وأوجبت على المستثمر الذي تتم الترسية عليه تقديم ضمان بنكي نهائي يعادل 5% من التكلفة التقديرية لتطوير المشروع، لا يُفرج عنه إلا بعد الانتهاء من تنفيذ جميع العناصر والتأكد من سلامة التنفيذ وفق الإجراءات المتبعة.
وأجازت الضوابط للوزارة، مع مراعاة الأحكام المنظمة لنسب التنازل، تجزئة تنفيذ الخدمات في المخطط الواحد وطرحها في أكثر من منافسة. واشترطت لذلك عدم تجاوز النسب الواردة في المادة الثالثة عشرة من اللائحة، إلا في حالات الاستثناء المنصوص عليها في القرار.
ونظمت الضوابط تشكيل ”لجنة الاستثمار“ من 3 أعضاء، اثنان يمثلان وزارة البلديات والإسكان وثالث يمثل وزارة المالية مع تخصيص عضو احتياطي لكل عضو أصيل ليحل محله عند غيابه، ويرأسها أحد ممثلي الوزارة بمرتبة لا تقل عن الثانية عشرة أو ما يعادلها.
وتتولى اللجنة تحليل العروض في المنافسات العامة وفق اللائحة، ورفع توصيات الترسية لصاحب الصلاحية، والتفاوض مع أصحاب أعلى العروض في الحالات المنصوص عليها، وتقدير أو إعادة تقدير تكلفة تطوير الأراضي المخصصة لبرامج الدعم السكني.
ونصت الضوابط على تشكيل ”لجنة فتح المظاريف“ من 3 أعضاء أو أكثر من موظفي وزارة البلديات والإسكان، على ألا تقل مرتبة رئيسها عن الثامنة أو ما يعادلها. وتختص اللجنة بفتح المظاريف في الموعد والمكان المحددين، وإعلان الأسعار الواردة في العروض أمام المتنافسين أو ممثليهم، وإعداد محضر بذلك.
